Fixation du loyer renouvelé : la surface de vente doit être précisée dans le bail commercial sous peine d’être appréciée en fonction des caractéristiques propres du local au jour du renouvellement

Par un arrêt du 13 juin 2024[1], la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle que si la surface de vente n’est pas énoncée dans le bail, celle-ci peut être réduite lors de la fixation du bail renouvelé.

Dans cette affaire, le bailleur, se fondant sur les dispositions des articles L 145-33[2] et R 145-3[3] du Code de commerce, faisait valoir que la superficie de vente à retenir pour fixer la valeur locative devait être celle de 80m² autorisée par le bail et non la superficie moindre de 43,85 m² existante qui résulte des travaux décidés et réalisés par le preneur, lequel admettait expressément qu'il avait posé des cloisons pour créer des pièces de bureau, la réserve sèche et la cuisine, diminuant la surface de vente prévue par le bail.

La Cour d’appel de Lyon a rejeté la demande du bailleur en retenant une surface de vente existante de 43,85 m² car il importe peu que le local soit adapté pour accueillir la clientèle sur une surface plus grande puisque les travaux réalisés par le preneur qui ne modifient pas la structure du bâtiment, la façade ou les vitrines en contravention avec le bail, ont été autorisés par le bailleur qui ne conteste pas avoir visité les lieux sans élever de contestation.

La Cour de cassation confirme cette décision dans la mesure où elle relève que les travaux d'aménagement réalisés par le preneur n'ont pas modifié la structure du bâtiment et que la configuration des locaux répondait pleinement à l'activité exercée.

Elle ajoute que le bail ne définissant pas spécifiquement une surface de vente, cette dernière devait être appréciée en fonction des caractéristiques propres du local au jour du renouvellement et il devait être pris en considération l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l'exploitation suite à ces travaux.

Références : Cass. Civ 3ème, 13 juin 2024, n°23-13.613

[1]
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049774878?init=true&page=1&query=23-13.613&searchField=ALL&tab_selection=all

[2]
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221959/

[3]
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006259710