Le Cabinet vous accompagne dans le renouvellement de votre bail ou la fin de votre commercial par :
La rédaction d’un congé avec offre de renouvellement ;
La rédaction d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction ;
La rédaction d’un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction ;
La rédaction d’une demande de renouvellement ;
La rédaction du bail commercial renouvelé.
Rappels juridiques
Le bail ne cesse pas de plein droit à l’arrivée du terme convenu.
A défaut de congé du bailleur, avec ou sans offre de renouvellement, ou d’une demande de renouvellement par le preneur, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat pour une durée indéterminée, aux mêmes conditions, conformément aux dispositions de l’article L 145-9 du Code de commerce.
Néanmoins, pour prétendre au renouvellement de son bail, le preneur doit remplir certaines conditions.
Conditions du droit au renouvellement du bail
Ce droit permet au preneur, à l’expiration du bail, de bénéficier du renouvellement ou, à défaut, du paiement d’une indemnité d’éviction s’il remplit les conditions nécessaires.
Les conditions sont, à l’exception de l’immatriculation, énumérées par l’article L 145-8 du Code de commerce :
Une personne titulaire du droit au renouvellement ;
L'exploitation effective du fonds pendant trois années ;
L'immatriculation du propriétaire du fonds ;
Application du statut des baux commerciaux.
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Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le preneur, propriétaire du fonds commercial, industriel ou artisanal qui est exploité dans les lieux.
Ce droit au renouvellement peut également être opposé par les héritiers, légataires universels ou à titre universel mais également par le cessionnaire du bail dès lors que la cession est intervenue licitement.
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L’exploitation doit exister à la date du renouvellement et doit avoir existé de manière effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.
Toutefois, des motifs légitimes peuvent justifier le défaut d’exploitation du fonds pendant cette période de trois ans comme le mauvais état de l’immeuble imputable au propriétaire ou le décès du preneur.
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Le titulaire du bail doit être propriétaire du fonds exploité dans les lieux et doit également être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
A défaut, comme vu dans la partie relative à la conclusion du bail, le preneur ne bénéficiera pas du droit au renouvellement et plus précisément, il lui sera opposé la dénégation du droit au renouvellement.
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Il paraît logique que si le statut des baux commerciaux n’est pas applicable en raison, entre autres, de l’inexistence du fonds de commerce ou de l’absence de local, le preneur ne pourra pas se prévaloir d’un droit au renouvellement et se verra opposer la dénégation du droit au renouvellement.é
Mise en œuvre du droit au renouvellement du bail
1
Congé du bailleur
Le bailleur a la possibilité de donner congé au preneur dans les six mois avant la fin du bail avec offre de renouvellement, avec refus de renouvellement et offre de renouvellement ou encore avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction.
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Conformément aux dispositions de l’article L 145-9 du Code de commerce, le congé du bailleur doit être donné au preneur par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire signifié par acte de Commissaire de justice.
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Rappel des dispositions légales
Il est indispensable de reproduire le dernier alinéa de l’article L 145-9 du Code de commerce, à peine de nullité :
« Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »
Motifs
Le congé, en cas de refus de renouvellement et refus d’indemnité, doit indiquer les motifs pour lesquels il est donné, à peine de nullité.
Ce n’est pas le cas pour les congés avec offre de renouvellement ou avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.
Ainsi, la motivation est indispensable pour un refus de renouvellement pour motif grave et légitime ou, entre autres, pour la démolition totale ou partielle de l’immeuble étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative (article L 145-17 du Code de commerce).
La mise en demeure préalable, exigée par l’article L145-17 du Code de commerce et devant être envoyée par le bailleur au preneur, peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement.
Auteur du congé
Le congé doit être délivré par celui qui a la capacité juridique de le faire, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale ou de son représentant.
En cas de pluralité de bailleurs, le congé sera délivré au nom de tous les propriétaires.
En cas de démembrement de propriété, le congé doit être délivré par l’usufruitier et le nu-propriétaire. Toutefois, il est à noter qu’en cas de congé avec refus de renouvellement, le congé peut être signifié par le seul usufruitier dans la mesure où ce dernier est seul débiteur de l’indemnité d’éviction.
Destinataire du congé
En cas de pluralité de preneurs, le congé sera délivré à chacun d’eux.
En cas décès du preneur, le congé doit être délivré à chacun des héritiers.
2
Demande de renouvellement du preneur
A défaut de congé délivré par le bailleur, le preneur peut solliciter, au regard des dispositions de l’article L 145-10 du Code de commerce, le renouvellement de son bail :
soit dans les six mois qui précédent l’expiration du bail ;
soit au cours de sa tacite prolongation : dans ce cas, le bail prendra fin pour le dernier jour du trimestre civil au cours duquel la demande de renouvellement a été signifiée et le renouvellement prendra effet au premier jours du trimestre civil suivant.
Il est dans l’intérêt du preneur de demander le renouvellement du bail lorsqu’il souhaite céder son fonds de commerce, la valeur locative du fonds de commerce a baissé ou pour éviter que le bail se proroge au-delà d’une durée de 12 ans permettant un déplafonnement du loyer renouvelé.
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La demande de renouvellement peut être signifiée ou notifiée, au choix du preneur, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé réception.
Pour plus de sécurité, il est recommandé de faire signifier la demande de renouvellement.
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Rappel des dispositions légales
La demande de renouvellement du preneur doit reproduire le quatrième alinéa de l’article L 145-10 du Code de commerce :
« Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
Auteur de la demande
La demande de renouvellement sera faite par le preneur ou par ses ayants droits.
En cas de pluralité de preneurs, la demande sera faite au nom de chacun d’eux.
Destinataire de la demande
La demande de renouvellement doit être naturellement adressée au bailleur ou à son gérant réputé avoir qualité pour la recevoir, c’est-à-dire son administrateur de biens.
En cas de pluralité de propriétaires indivis, à l’un d’entre eux.
En cas de démembrement de la propriété, la demande de renouvellement doit être adressée tant à l’usufruitier qu’au nu-propriétaire. S’il y a plusieurs nus-propriétaires, la demande de renouvellement peut être adressé seulement à l’un d’entre eux à condition que cette demande ait également été adressée à l’usufruitier.
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Le bailleur dispose d’un délai de trois mois à compter de la demande de renouvellement du preneur pour répondre à ce dernier.
Acceptation du renouvellement
Le bailleur accepte le renouvellement et répond au preneur soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, en sollicitant un nouveau loyer.
Le bailleur est ainsi d’accord sur le principe du renouvellement mais pas sur le montant du loyer renouvelé.
Refus de renouvellement
Le bailleur peut refuser le renouvellement au preneur avec ou sans offre d’indemnité pour motif grave et légitime ou avec dénégation du droit au statut en lui signifiant son refus par acte extrajudiciaire (voir la partie sur le congé avec refus de renouvellement).
Tout refus de renouvellement émanant du bailleur doit rappeler le dernier alinéa de l’article L 145-10 du Code de commerce :
« L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »
Silence du bailleur
Si le bailleur ne répond pas dans le délai de trois mois qui lui est imparti, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement mais pas le montant du loyer du bail renouvelé.
Néanmoins, le bailleur peut toujours dénier le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux ou invoquer des motifs graves et légitimes qui n’auraient été découverts que postérieurement à la demande de renouvellement.