Le Cabinet vous accompagne dans la fixation du loyer renouvelé ou de l’indemnité d’éviction par :
Le calcul et la négociation du loyer renouvelé ;
L’assistance et la représentation devant le Juge des loyers commerciaux en cas de désaccord sur le montant du loyer renouvelé ;
L’assistance et la représentation devant le Tribunal judiciaire pour validation du congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction ou pour contestation de ce congé ;
Assistance et représentation devant le Tribunal judiciaire pour la désignation d’un Expert qui déterminera les montants d’éviction et d’occupation.
Rappels juridiques
La détermination du loyer, lors du renouvellement du bail, intervient à la suite d’un congé avec offre de renouvellement du bailleur ou d’une demande de renouvellement du preneur.
Dans le cas d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, cette dernière sera fixée soit amiablement soit judiciairement.
Fixation du loyer renouvelé
1
Sur le principe : la fixation à la valeur locative
Le montant du loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative.
Ce principe est posé à l’article L 145-33 du Code de commerce.
2
Sur le plafonnement du loyer renouvelé
-
L’article L 145-34 du Code de commerce indique qu’à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de l’indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
Concrètement, pour un bail ayant duré neuf, renouvelé au 1er juin 2023, le calcul du nouveau loyer sera fait de la manière suivante :
(loyer d’origine x indice du 4ème trimestre 2022) / indice du 4ème trimestre 2013)
= nouveau loyer
-
L’article L 145-34 du Code de commerce précise que lorsque le bail a duré entre neuf ans et douze ans, la variation sera calculée à partir du dernière indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Concrètement, pour un bail à renouveler au 1er juillet 2023 qui a pris effet le
1er janvier 2014, le calcul sera le suivant :(loyer d’origine x indice du 1er trimestre 2023) / indice du 3ème trimestre 2013)
= nouveau loyer
Néanmoins, le principe de fixation du loyer à la valeur locative est pondéré par l’article L 145-34 du Code de commerce instaurant la règle du plafonnement du loyer renouvelé.
Le plafonnement s’applique dans le cas où le bail, conclu pour neuf ans et renouvelé pour neuf ans, prend fin à son échéance contractuellement prévue ou au plus tard au terme de la douzième année qui suit sa date de prise d’effet.
Cependant, le plafonnement n’étant pas d’ordre public, le preneur peut y renoncer.
3
Sur les exceptions au plafonnement du loyer renouvelé
Il existe des exceptions au plafonnement qui sont au nombre de trois :
La valeur locative inférieure au plafond ;
La modification notable des éléments mentionnés à l’article L 145-33 du 1° au 4° ;
La durée effective de plus de douze ans du bail expiré.
-
Dans tous les cas où la valeur locative est inférieure au plafond, c’est à la valeur locative que le loyer doit être fixé, sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments de la valeur locative.
-
Pour que le loyer soit déplafonné, il faut qu’il y ait eu une modification, devant être notable et non insignifiante, intervenue pendant le cours du bail expiré ayant un intérêt pour le commerce et qu’elle ait eu une incidence favorable d’un des éléments suivants :
Les caractéristiques du local considéré ;
La destination des lieux ;
Les obligations respectives des parties ;
Les facteurs locaux de commercialité.
Les caractéristiques du local
1 - Les travaux du preneur
Les travaux réalisés par le preneur pour être considérés comme des modifications notables des caractéristiques des locaux, permettant un déplafonnement du loyer, doivent modifier des structures, des volumes, des surfaces du local.
Par exemple, ont été retenues comme des modifications notables des caractéristiques des locaux :
La modification de la consistance des lieux par adjonction de surface : réunion de locaux aboutissant à une augmentation de la surface commerciale sans augmentation de la superficie des lieux loués ;
La démolition d’un mur pour modifier la distribution intérieure des locaux.
2 - Les travaux du bailleur
Les travaux effectués par le bailleur doivent excéder son obligation normale d’entretien et modifier notablement les caractéristiques des locaux.
Par exemple, le ravalement d’une façade peut dépasser le simple entretien.
3 - Les améliorations
Conformément aux dispositions de l’article R 145-8 du Code de commerce, les améliorations, à condition qu’elles correspondent à une modification notable et qu’il y ait eu une prise en charge, directe ou indirecte, par le bailleur pourront permettre un déplafonnement lors du premier renouvellement.
A défaut, les travaux d’amélioration réalisés par le preneur, sans participation du bailleur, ne pourront pas être pris en considération comme motif de déplafonnement dès le premier renouvellement.
Toutefois, si le bailleur n’invoque lors du premier renouvellement les travaux d’amélioration susceptibles d’occasionner le déplafonnement du loyer, il ne pourra pas les invoquer lors du deuxième renouvellement.
Pour se prévaloir de ces dispositions, le bail doit comporter une clause d’accession.
Pour illustrer les propos énoncés ci-avant, les améliorations suivantes ont été retenues, à l’occasion du deuxième renouvellement :
L’aménagement de caves en cuisine ;
L’agrandissement du local commercial.
Néanmoins, si le bailleur n’a pas participé à ces améliorations, ces dernières ne seront prises en compte que lors du deuxième renouvellement.
La destination du bail
La modification de la destination contractuelle entraîne le déplafonnement du loyer si elle est intervenue au cours du bail et si elle présente un caractère notable.
La modification de la destination n’est pas retenue s’il s’agit d’une activité incluse.
De même, si la possibilité de modifier la destination a été prévue de manière large dans le bail, celle-ci ne donnera pas lieu à un déplafonnement.
Les obligations respectives des parties
Doivent être considérées comme des obligations respectives des parties, lorsqu’elles sont intervenus pendant le cours du bail expiré :
L’autorisation d’installer une terrasse ;
L’autorisation de sous-louer ;
L’autorisation de mettre en location-gérance ;
L’augmentation importante de l’impôt foncier pour le bailleur.
Les facteurs locaux de commercialité
Conformément aux dispositions de l’article R 145-6 du Code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Concrètement, il s’agit exclusivement de facteurs externes au bail et au local.
Ces modifications ne seront retenues qu’à la condition qu’elles soient intervenues dans la zone d’achalandage du commerce considéré et qu’elles aient eu un impact favorable sur le commerce considéré, c’est-à-dire qu’elles aient entraîné un flux de chalands complémentaires.
A titre d’exemples, peuvent être considérés comme des modifications présentant un caractère favorable pour le commerce exercé :
La rénovation du quartier et la création de nombreux logements ;
La création d’importantes surfaces de bureaux ;
L’augmentation du nombre de commerces entraînant un accroissement de la concurrence.
-
Conformément au troisième alinéa de l’article L145-34 du Code de commerce, si le bail, par l’effet d’une tacite prolongation a duré plus de douze ans, le loyer lors du renouvellement devra être fixé à la valeur locative.
Dans tous les cas énoncés ci-avant, à défaut d’accord entre les parties sur le prix du bail renouvelé, le Juge des loyers commerciaux sera saisi dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé ou de celle de la demande en renouvellement.
Fixation de l’indemnité d’éviction
En application de l’article L 145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants du Code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
1
Conditions relatives au paiement de l’indemnité d’éviction
Le preneur a le droit au paiement d’une indemnité d’éviction si le bailleur refuse le renouvellement et qu’il remplit les conditions du droit au renouvellement qui ont été énoncées dans la partie concernant le renouvellement du bail.
Ainsi, le bailleur lorsqu’il le refuse au preneur le renouvellement de son bail devra lui verser une indemnité sauf, comme il a été énoncé ci-avant - pour les exceptions les plus courantes même s’il en existe d’autres - s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur ou s’il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
-
Le refus de renouvellement interviendra soit spontanément à l’initiative du bailleur pour la fin du contrat ou à tout moment en cours de tacite prolongation par l’effet d’un congé, soit en réponse à une demande de renouvellement du locataire.
-
Que ce soit de la réponse à la demande de renouvellement ou du congé, ils doivent être délivrés par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par un Commissaire de justice.
2
Montant de l’indemnité d’éviction
Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article L 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend « notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. ».
L’indemnité d’éviction se divise en deux parties :
L’indemnité principale ;
Les indemnités accessoires.
-
Composition de l’indemnité principale
L’indemnisation du preneur évincé s’apprécie différemment selon que l’éviction entraîne ou non la perte du fonds de commerce :
Dans le premier cas, il s’agit d’une indemnité de remplacement, dont l’indemnité principale, égale à la valeur marchande du fonds (à moins que la valeur du droit au bail ne soit plus élevée), peut être estimée selon plusieurs méthodes susceptibles d’être appliquées isolément ou conjointement ;
Dans le cas contraire, il s’agit d’une indemnité de déplacement, dont l’indemnité principale, égale à la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, est habituellement appréciée selon la méthode du différentiel correspondant à la capitalisation, par un coefficient de situation, de l’éventuelle économie de loyer entre la valeur locative de marché et le loyer de renouvellement théorique.
Date d’appréciation du montant de l’indemnité d’éviction
L’indemnité principale, qu’elle soit de remplacement ou de déplacement, doit être appréciée à la date la plus proche de l’éviction, c’est-à-dire à la date à laquelle le juge statue, lorsque le preneur n’a pas encore quitté les lieux.
-
L’indemnité de remploi recouvre les frais administratifs et fiscaux de rachat d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail. Elle comprend également les frais d’agence et de rédaction d’acte.
Cette indemnité de remploi ne sera due qu’en cas de réinstallation effective.
Elle est habituellement évaluée à la somme forfaitaire de 10%.
-
L’indemnité du trouble commercial consiste à indemniser le temps passé par la société preneuse pour obtenir réparation de son préjudice au détriment de son activité.
Cette indemnité est habituellement évaluée à trois mois de résultat d’exploitation.
-
Ces frais ne seront retenus qu’ils sont prouvés par des devis.
-
La perte sur stock est, dans certains métiers, inévitable (denrées périssables, produits saisonniers, articles de mode, etc.). Selon les circonstances, tout le stock perdu sera indemnisable ou ne sera indemnisable que la marge perdue en raison d'une vente bradée du stock.
Pour bénéficier de l'indemnité de perte sur stock, le preneur doit justifier d'un préjudice spécifique résultant de la perte du stock.
-
L'indemnité de double loyer a pour objet de réparer le préjudice subi par le preneur qui doit supporter cumulativement pendant une certaine période, du fait du déménagement à opérer et de l'éventuel aménagement des nouveaux locaux ou d'autres raisons recevables, deux loyers correspondant aux locaux à libérer et aux locaux pris à bail.
-
Lorsque la disparition du fonds ou son transfert entraîne le licenciement de salariés, le preneur évincé doit être indemnisé. Cette indemnité ne sera retenue que sur justificatifs.
3
Paiement de l’indemnité d’éviction et maintien dans les lieux du preneur
Aux termes de l’article L 145-28 du Code de commerce :
« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. »
Le preneur, créancier de l’indemnité d’éviction, bénéfice ainsi d’un droit au maintien dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction.
Les parties sont tenues de respecter les conditions et clauses du contrat de bail expiré.
Les parties auront un délai de deux ans pour agir devant le Tribunal judiciaire, compétent en la matière, qui commencera à courir à compter de la date d’effet du congé avec offre d’une indemnité d’éviction ou de la date d’effet de la demande de renouvellement comportant une offre d’indemnité d’éviction.
En cas de refus de renouvellement délivré postérieurement à la demande de renouvellement, le délai court à compter de la date à laquelle est signifiée le refus de renouvellement.