La première condition est remplie lorsque le bail répond à la définition de l’article 1709 du Code civil, c’est-à-dire « un contrat par lequel l’une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. ».

La deuxième condition est satisfaite lorsque l’objet du bail porte sur un immeuble ou un local présentant un caractère de solidité et de fixité suffisant. En d’autres termes, il faut que soit en cause un immeuble bâti pour satisfaire aux besoins d’une clientèle.

Le local ou l’immeuble doit être un local principal, c’est-à-dire qu’il doit s’agir d’un local dans lequel le fonds de commerce est exploité et présenter un caractère stable et permanent.

Enfin, le local doit être donné à bail à usage commercial (artisanal ou industriel).

La troisième condition est l’existence d’un fonds de commerce qui implique deux choses : 

1 - La nature commerciale, industrielle ou artisanale de l’activité

L'activité exercée doit être une activité commerciale, industrielle ou artisanale, indépendamment de la destination des lieux et de l'affectation des locaux.

L'exercice d'une activité commerciale se définit par l'accomplissement d'actes de commerce tels que déterminés aux articles L 110-1 et L 110-2 du Code de commerce.

Il en résulte qu'un preneur, qui ne peut légalement être un commerçant, ne pourra pas bénéficier du droit au renouvellement même s'il est inscrit au registre du commerce et des sociétés.

L’activité industrielle se définit, plus largement, comme toute activité de production ou de transformation des richesses visées à l'article L 110-1, alinéas 1er et 5, du Code de commerce.

Le statut s'applique de plein droit aux artisans, que l’article L 111-1 du Code de l’artisanat définit comme des personnes physiques ou morales « qui emploient moins de onze salariés et qui exercent à titre principal ou secondaire une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d'Etat, après consultation de CMA France, de CCI France et des organisations professionnelles représentatives.».

2 - La notion de fonds

En l’absence de définition légale, il est acquis que le fonds comprend des : 

• Éléments corporels :  du matériel, du mobilier et des marchandises ;

• Éléments incorporels : la clientèle, le droit au bail, le nom commercial, l'enseigne et tout droit servant à exploiter la clientèle.

C’est la quatrième et dernière condition : le bénéfice du statut des baux commerciaux suppose une immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Cette dernière condition est primordiale dans la mesure où elle permettra au preneur de pouvoir bénéficier de l’application du statut des baux commerciaux au terme du bail, c’est-à-dire que le preneur aura droit au renouvellement de son bail ou au paiement d’une indemnité d’éviction. 

Mais si, à la date du congé ou de la demande en renouvellement du bail, le preneur n’est pas immatriculé, il ne bénéficiera pas du droit au renouvellement et il lui sera opposé la dénégation du droit au renouvellement. 

Il est important de noter que cette condition d’immatriculation n’est pas nécessaire pendant toute la durée de l’exploitation. Le bailleur ne peut poursuivre la résiliation du bail, pour défaut d’immatriculation, si le bail ne l’impose pas expressément au preneur.

Ce droit permet au preneur, à l’expiration du bail, de bénéficier du renouvellement ou, à défaut, du paiement d’une indemnité d’éviction s’il remplit les conditions nécessaires. 

Cette durée est prévue par l’article L 145-4 du Code de commerce.

Les bailleur et preneur bénéficient de la possibilité de donner congé aux échéances triennales sauf (sauf dans des cas autorisés par la loi tels que le preneur souhaitant bénéficier de ses droits à la retraite ou bénéficiaire d’une pension d’invalidité) (article L145-4 du Code de commerce).

Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire ou du preneur. Ce mécanisme est prévu aux articles L 145-37 et L 145-38 du Code de commerce.

L'article L145-40-1 du Code de commerce précise que : « lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. »

L’article L 145-40-2 du Code de commerce dispose que : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. »

L’article L145-41 du Code de commerce précise que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

L’article L145-16-2 est venu limiter à 3 ans la durée pendant laquelle le bailleur peut se prévaloir de cette clause à compter de la cession du bail.

Conformément à l’article L145-45 du Code de commerce, le redressement et la liquidation judiciaires n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l'industrie, au commerce ou à l'artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille.

Le bail commercial peut transférer sur le preneur l’obligation de prendre en charges des travaux, dont est débiteur le bailleur selon l’article 1720 du Code civil, autres que ceux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

Le bail peut mettre à la charge du preneur les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure compte tenu du caractère supplétif de l'article 1755 du code civil.